22
Aug2020

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH MENURUT PERSPEKTIF HUKUM PERTANAHAN.

Sebagai makhluk sosial, masyarakat akan memunculkan sifat saling ketergantungan satu sama lain. Wujud saling ketergantungan diantara masyarakat adalah dengan adanya hubungan hukum hukum masyarakat yang terwujud dalam suatu peristiwa-peristiwa hukum seperti perkawinan, kerjasama bisnis, jual beli sampai dengan urusan perniagaan lainnya.

Salah satu peristiwa hukum yang terjadi di masyarakat adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah lazim digunakan oleh masyarakat untuk dapat digunakan sebagai komitmen awal atau sebagai “pengikat sementara”, agar kedepannya transaksi jual beli tanah tersebut akan berjalan dengan lancar. Konteks mengenai kedudukan hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas tanah telah banyak diulas dalam berbagai penelitian, khususnya yang membahas mengenai eksistensi Perjanjian Pengikatan Jual Beli dalam sudut pandang syarat sahnya Perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Di dalam Pasal 1320 KUH Perdata, syarat suatu perjanjian dibedakan menjadi beberapa hal antara lain : kecakapan (usia, kejiwaan,dll), kesepakatan para pihak, harus ada objek yang telah ditentukan, serta causa yang halal atau tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku;

Fenomena PPJB Notaris yang sering terjadi di masyarakat secara sekilas merupakan ekses dari keberlakukan Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris yakni Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Di dalam Pasal 15 undang-undang ini jelas menunjukkan kewenangan dari notaris yang “hampir” tidak terbatas yakni “Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta autentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan Akta, menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan Akta, semuanya itu sepanjang pembuatan Akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang”. Kenapa dikatakan hampir tidak terbatas ? oleh karena frasa mengenai semua perbuatan, perjanjian dan penetapan yang membuat kewenangan oleh Notaris dalam membuat akta oktentik memiliki ruang lingkup yang luas;

Dikaitkan dengan konteks tentang PPJB maka sebagaimana diketahui untuk objek jual beli tanah telah diatur ruang hukumnya yakni harus menggunakan AJB (Akta Jual Beli) Tanah yang dilakukan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) wilayah hukum dimana tanah tersebut berkedudukan sebagaimana diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah serta PP Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah yang saat ini telah diubah dalam bentuk PP Nomor 24 Tahun 2016. Kehadiran kewenangan jabatan Notaris seperti tertuang di dalam Pasal 15 terutama dengan kalimat “frasa”  Notaris berwenang membuat Akta autentik mengenai semua perbuatan, perjanjian sama halnya dengan membuka pintu ketidakpastian hukum dan celah pelanggaran hukum. Sudah banyak contoh-contoh perkara tanah yang bermula dari adanya PPJB Notaris ini, dengan beraneka ragam coraknya mulai dari oknum Notaris yang melakukan perbuatan di luar kedudukan hukum wilayahnya, sampai dengan oknum Notaris yang berani membuat PPJB dengan menyertakan kuasa jual di dalamnya. Hal ini adalah pelanggaran esensial dari kewenangan Notaris yang “seharusnya” dibatasi kebebasannya dalam merumuskan kontrak khususnya yang bernuansa pertanahan;

PP Nomor 24 Tahun 1997 dan PP Nomor 37 Tahun 1998 Jo PP Nomor 24 Tahun 2016  sudah membatasi untuk wilayah jual beli dengan objek tanah sudah merupakan domain dari PPAT. Seharusnya jangankan membuat akta otentik yang bernuansa objek tanah, “mendekatinyapun” dalam bentuk pengikatan jual beli tanah, demi jaminan kepastian hukum pertanahan maka perbuatan Notaris membuat akta PPJB seharusnya juga dilarang. Meski akta PPJB diatur dalam KUH Perdata sebagai Perjanjian Pendahuluan dan tidak melanggar syarat sahnya perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata, namun jangan lupa bahwa politik hukum Pertanahan kelahiran PP Nomor 24 Tahun 1997 dan PP Nomor 37 Tahun 1998 Jo PP Nomor 24 Tahun 2016  menegaskan pembangunan nasional memerlukan jaminan kepastian hukum atas pendaftaran dan peralihan hak atas tanah. manifestasi dari jaminan kepastian hukum ini adalah upaya maksimal mencegah terjadinya sengketa pertanahan. Sehingga dengan mandat ini seharusnya pekerjaan Notaris di bidang pengikatan jual beli khususnya objek tanah harusnya dilarang oleh karena membuat sumir jaminan kepastian hukum pendaftaran dan peralihan pertanahan di Indonesia. Hal ini terbukti dari masih banyaknya masyarakat awam yang keliru memandang kedudukan hukum PPJB yang menurut mereka adalah bukti jual beli tanah, termasuk banyaknya sengketa tanah yang bermula dari adanya PPJB cacat hukum.

Lantas dengan pengaturan dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 dan PP Nomor 37 Tahun 1998 Jo PP Nomor 24 Tahun 2016 dapat menghapuskan kewenangan Notaris begitu saja dalam pembuatan akta otentik PPJB? Tentu tidak, oleh karena berdasarkan kepada tata urutan peraturan perundang-undangan di Indonesia, PP Nomor 24 Tahun 1997 dan PP Nomor 37 Tahun 1998 Jo PP Nomor 24 Tahun 2016 kedudukannya di bawah dibandingkan Undang-Undang tentang Jabatan Notaris Nomor 30 Tahun 2004 Jo Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014. Sehingga sejak awal kehadiran Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris ini, khususnya dalam Pasal 15 telah mereduksi jaminan kepastian hukum konteks Pertanahan di Indonesia.

Solusi Hukum Kedepan Adalah :

  1. Segera sahkan Draf RUU Profesi PPAT agar jaminan Kepastian Hukum Tentang Peralihan dan Pendaftaran Tanah memenuhi politik hukumnya yakni jaminan kepastian hukum untuk mendukung pembangunan nasional;
  2. berikan ruang kepada PPAT dalam RUU Profesi PPAT, agar dapat berperan dalam hal pengikatan jual beli untuk objek tanah. sehingga peran notaris untuk konteks jual beli tanah meski hanya sebatas pengikatan pun sudah tidak diperbolehkan lagi;
  3. Revisi Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris yang membatasi kewenangan dalam pembuatan akta otentik termasuk kepada menyinggung soal pertanahan.
Oleh : Lucky Omega Hasan, SH.,MH.,CLA/Founding Attorney.

Leave your comment

Please enter your name.
Please enter comment.